主持人

姚 博

秦兵律师团 本市房产物业建筑工程纠纷专业律师 徐斌

随着全市中、小学陆续开学，学校周边租房陪读成为很多家长没有选择的选择，但随之产生的 租赁纠纷也在增多。

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日前，北京市第二中级人民法院召开新闻通报会，针对近年审理的居住性房屋租赁纠纷案件进行了梳理，并对学校周边居住性房屋租赁作出提示建议。

01

当前租赁住房的房源主要分为几种？

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二中院的调研显示：目前本市学区房租赁的房源主要有三种——1. 业主直租给承租人；2. 传统中介机构出租房源；3. 租赁企业负责运营托管的长租公寓。其中，多见第二种方式。

02

学区房租赁纠纷，有哪些原因？

法官

一是当事人法律意识欠缺，合同约定不明。部分承租人法律风险防范意识不足，缺乏经验，部分重要事项及细节问题，在租赁合同中没有约定或约定不明，以致双方权利义务不清。

二是 中介机构不诚信导致纠纷频发。部分非正规中介机构在未掌握房源的情况下，通过低佣金、低租金来骗取看房费获得非法利润。案发时相关的中介人员往往都已离职，甚至相关门店都已关闭，导致租户利益难以得到保障。

三是 当事人法律维权意识增强。随着民众法律意识的提高，房屋租赁合同发生纠纷后，合同双方也更多地会拿起法律武器，选择通过诉讼途径解决争议，维护自身权益，由此导致案件量增加。

新闻通报会现场

二中院法官表示，当前房屋租赁市场充斥着 大量假房源、假房东、假中介。法官建议， 签订合同时，承租人要验明有效房产和身份证明，看清楚合同条款，明确租赁双方。了解房屋状况，选择合适房屋。增强防范意识，避免租房“陷阱”。

03

学区房租赁纠纷，

解决的方式有哪些？

徐斌律师

房产物业纠纷专业律师徐斌表示，以北京为例，每年出现的房屋租赁纠纷进入法院审理的，大概在5万到10万件。

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在所有起诉打租赁纠纷的官司里，原告 有40%的情况是胜诉的，即法院会全部支持或者部分支持原告的诉讼请求；而在所有起诉打租赁纠纷的官司里，原告败诉的 大概占5%，即法院把原告的诉讼请求都驳回了。而 剩下55%的案件，都调解或者撤诉了，因为这种案子的标额比较小，所以经常是法院一主持马上就调解了。

Q

为什么法院参与之后调解率会比较高呢？

徐斌律师

因为很多时候租客跟业主双方都不太懂法，有时候纠纷的产生往往是因为他们没有办法提前预测到上了法庭会怎么样。

我遇到过一个案子，因为业主搬家搬的晚了，所以孩子的入学时间被耽误了。家长表示，晚了一两个月，他们从很远的地方送孩子上下学，天天要早起，得给孩子补充营养，所以要求业主要赔偿牛奶费。最后这个事情闹到法庭，但为了一个牛奶费去起诉， 本身就是浪费司法资源的一种行为。

04

学区房租赁纠纷的典型案例

案例一：

学校停课房屋闲置，房租能否酌减？

今年春节以来，因学校停课或运行隔离等原因，部分房屋租承租人对租赁房屋的使用受到一定的限制和妨碍，房屋承租人要求减免租金或解除合同成为乙方诉讼，此类案件争议焦点主要集中于 因疫情导致合同无法正常履行的责任承担问题，承租人一般以不可抗力或形式变更为由主张减免租金或者要求解除租赁合同。

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大家都没遇到过疫情期间租房的情况。所以许多承租人认为，疫情期间有很长一段时间不住在租聘的房子里，政府也在呼吁大家互相帮助、共度难关，房东应该减免房租。这需要分情况：疫情期间，如果房子长期闲置，物业费还在交，房租是否减免理应商量；但如果疫情期间承租人还在租的房子里一直呆着，那房东为什么要给你减房租？所以还是要看具体情况，如果的确是因为学校停课而造成，在这期间住户没有实际使用，那么物业费应该照交，但是房租应酌减。这种案件，但愿双方能够很好地协商解决。即便是诉到法院，估计房东也必须得做出适当的让利。

案例二：

房东不诚信，房客吃了哑巴亏

承租方王某为解决孩子入学问题和出租方曲某签订北京市房屋租赁合同，合同约定曲某明年协助孩子入学，后曲某通知王某因涉案房屋要出售，租赁合同到期后不再续租，亦无法配合王某孩子的上学。王某认为曲某不履行协助义务，导致其订立房屋租赁合同的合同目的不能实现，曲某构成违约，遂诉至法院，要求曲某赔偿孩子不能入学的经济损失。

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法院经审理认为，王某对合同约定的房屋租赁期限是明知的，对于孩子办理入学和所需要的期限，一应自行尽到足够的注意义务，但双方并未就协助孩子办理入学的具体期限进行明确约定，故曲某在合同履行中不存在违约行为，应支付不能入学赔偿金的诉求，法院不予支持。

本案的典型意义—— 所约定的事项应具体明确，否则存在无法实际履行的风险。

既然是学区房，那承租人肯定就是冲着和教育有关的事去的——首先就是能不能在这里上学？北京市对于房产证不在这个学区、但是能拿出相关的租房合同，再配合一些相关材料，其实是可以入学的，但这就需要房东的配合。 所以，租房也能上学，但是关键是房东得配合。比如说2021年3月份之前，把孩子入学相关的租房证明都开具到位，这是一个非常重要的条件，是很多人租学区房的一个关键原因。

案例三：

合同尽量详细，防范无事生非

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有一个家长租学区房，租的时候说水费是自己承担，可是退房的时候房东查询到热水费欠了好几年。孩子爸爸说，合同上签的明白是水费，那怎么能包括热水费？热水它不是水。 虽然合同签的不是特别严谨，但也不能钻这个空子。所以就法官判决家长把欠的热水费补上。

案例四：退租时不交接，物品损坏谁来赔？

双方未交接，且赵某居住期间将屋内部分设施损坏，发生纠纷后，赵某起诉要求王某退还押金租金。法院审理认为赵某与王某的租赁合同期限届满，赵某继续使用租赁房屋，王某未提出异议并继续收取租金，故双方的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁，任何一方均可以随时解除合同，赵某已经搬离承租房屋，双方合同解除，故王某应当将剩余租赁期限内的租金及押金退还给赵某。

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赵某搬离承租房屋时，没有和王某进行房屋交接，导致双方未能就屋内设施物品状况进行确认，赵某没有尽到合同的附随义务，对此负有过错。根据王某讲述的屋内设施之及物品损害的情况及图片，说明屋内设施及物品损害的程度已超出正常使用的损耗状况，租赁期间造成房屋内部分物品损坏，应当由赵某予以赔偿，并直接在租金中予以扣除。

《警法时空》公众号

本案的典型意义是租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除。房屋租赁合同终止后，双方因进行房屋交接，若承租人未办理房屋交接而直接搬离，导致双方未能就屋内状况进行确认，则承租人对此负有过错，应承担全部责任。

案例五：

交通并不方便，是否能够毁约？

这类租房纠纷里，发生比较多的就是孩子上学不方便。一般纠纷发生的时间都是在租客入住了之后，大概五天至两个礼拜，家长一直在送孩子上学，在送的过程中，他发现这个房子上学不方便。

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一般大家租房子都是租在学校附近，在租房子的时候，实地去看房的时候，稍微有点心的租客应该从这个房子往学校至少走一圈；但是很多人没有这么做，就觉得这个房子离学校直线距离挺近的。但有的房子虽然在家里都能看到学校，但是实际一走，就会发现可能需要绕很远，距离不是越近就一定等于方便。

主持人

姚博

学区房的租赁家庭租房合同签几年合适？

一般小学是6年，初中是3年，那么当孩子该上小学一年级了，应该和业主签几年合同？一般家长都想签六年。业主出租的租约一般不会一次给你签6年，往往都是签1年至3年。 所以大家在签的过程当中要注意怎么样才能够签一个更有利于自己的合同。

徐斌律师

主持人

姚博

房东提供入学资格是否应该体现在房租里？

很多家长想了很多办法，有的人是接在合同里进行了约定，有的人交了很高的押金，有的人签订了很长期的租赁合同，有的人把这个价值体现在了租金里，但这几种方式都非常容易产生纠纷。

在我们知道的案例里面，有的家长用高价租了房子之后，孩子申请入学的时候失败了，又因为前面对这个事情没有特别充分的考量，所以就会有一些费用积压在押金里，比如说可能有的加了6万块钱甚至10万块钱的押金。

小朋友没有能够成功入学，在这个地方租房子的意义就没有了，所以有的家长就要业主退押金，但业主表示自己已经帮忙申请了，你没申请到是你的问题，押金我是不能退的。因为押金在合同里写的很清楚，如果不租这房子押金就不退。

这个时候打官司就容易打到法院去，那么法院怎么解决这个问题呢？这是一个难以评价的事情，比方说租客来承担押金的40%。 因为有入学资格申请不下来的情况，所以租房的押金一定要商量好。

徐斌律师

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主持人

姚博

还有一种情况，孩子入学成功了以后，租客不租了，应该怎么办？

我们都知道，这个租金其实对业主来说，它是一个比较大的经济来源，为了能够配合办这个入学的手续，又把这个费用全摊在租金里面，此时租金其实是比较贵的，单纯租房花不了这么多钱。家长利用这种房子的这种优势申请了入学资格，孩子也成功入学了，但是等到该交租金的时候他不交了，说我现在又不想租你的房子了，我要租别的房子。

这个时候业主去找租客维权，向他索赔，让他赔偿损失。但其实这种经济损失很难评价，所以法院在这种情况下也很难支持业主的主张，无论是你是要他的入学名额也好，还是从业主的这一方遇到要入学名额失败、要退押金也好，都非常容易产生纠纷。

所以其实在现实生活中这种情况非常难处理，因为毕竟这种事情法律没有能力可以预见，也没有办法有详细的规定说入学名额到底该值多少钱。

国家有就近入学的规定，它是义务教育法律，为的就是让孩子就近入学，免费上学。可是因为政策，而且又有租房就可以就近入学这样的地方规定，有的人就会趁机抬高房租；而有的家长获取了入学名额，又把房东一脚给踹开，这些手段都不行。如果想要维护自己的合法权益，尊重和保护对方的合法权益，就一定要签好合同。

徐斌律师

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责编：姚博

编辑：陈笑妍