（来源：宁波市住建委）

《宁波市住宅小区物业管理条例》宣贯系列讲座现场

住宅小区的前期物业公司是怎么引进的？其物业费标准是怎么定的？

当小区业委会尚未成立时，如果建设单位或者物业把小区经营用房租出去了，业主的权益又该如何保障？

新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》已于4月1日正式施行，其涉及的前期物业的话题，再次受到了市民的关注。

近日，由江北区委组织部、江北区委党校、江北区住建局（区交通运输局）联合主办的《宁波市住宅小区物业管理条例》宣贯系列讲座，邀请相关专家就此展开了一场线上解读。

专家结合条例要点进行分析

前期物业公司是怎么引进的？

很多业主可能有这样的疑问：物业的选聘是业主大会决定的，那么前期物业管理阶段的这个物业企业是怎么引进的呢？

江北区住建局党组成员、房管中心主任袁春萍介绍说，前期物业管理阶段房子尚未交付，或者即使交付了业主大会、业主委员会也未成立，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。《宁波市物业服务招标投标管理办法(试行)》又具体规定，只要满足以下两个条件之一，应采用公开招标：

一是，总建筑面积3万平方米以上的新建多业主住宅项目;

二是，总建筑面积2万平方米以上的新建多业主非住宅项目(含商业、办公及居住混合型物业)；

“所以小区的前期物业企业是建设单位，也就是房产商通过公开招投标方式引进的。像单一产权的项目，只有一个业主的，如电商园区很多的办公楼，就可以采取邀请招标方式确定前期物业企业。”袁春萍说。

市民在线与专家进行互动

前期物业费收费标准是怎么样的？

前期物业费实行政府指导价，那么收费标准是怎么样的？

袁春萍介绍说，前期阶段物业费实行政府指导价，这里指的是普通住宅实行政府指导价。什么是普通住宅？除去三类：

一、独栋、联排等独门独户住宅；

二、建筑容积率在1.0以下的小区住宅；

三、单套套型建筑面积140（含）平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%（含）以上的。

上面讲的三类属于高标准住宅。如果建设单位当地物业主管部门提出认定申请，确属于高标准住宅的，实行市场调节价，在前期招标文件中直接确定价格。

普通住宅的物业费收费标准，则是政府根据物业成本核算控制的。“江北区2019年开始实行的是星级服务标准。一到五星，5个价格对应5个服务等级，比如一星级服务标准对应的收费标准是有电梯的0.7元（每月每平方米），无电梯的0.6元。最高的是五星级服务标准，有电梯的2.2元，无电梯的1.8元。上述收费标准可以上下浮动25%，在前期招投标时候由投标的物业企业竞价确定。不同的收费标准对应不同的星级服务标准。”

前期物业阶段，建设单位或物业出租经营用房

业主权益应如何保障？

业主很关心这样一个问题：前期物业阶段业委会还没有成立，如果建设单位或者物业企业把小区的经营用房租出去了，收益也被拿去了，这时业主的权益该如何保障？

“《物业管理条例》规定：物业管理经营用房属于全体业主，所得收益当然归全体业主所有。《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十六条例明确了建设单位不得擅自占用、处分物业共用部位、共用设施设备，也有对应的罚则。”袁春萍说。

“当然，如果前期合同约定了建设单位或者委托物业企业利用上述部位从事经营的，条例第六十六条已经规定，建设单位、前期物业服务企业要将经营内容、经营方式、经营成本、专用账户信息以及经营协议内容等报送区物业主管部门备案。当然等业主大会、业主委员会成立后，这笔收益扣除合理成本后还是要给业主的。”

车位、车库优先满足业主需要

实际操作中该怎么做？

新修订的《宁波市住宅小区物业管理条例》第十三条规定，物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这一条该怎么理解和操作？

宁波市司法局一级调研员、《条例》修订参与者金厚桥说，为了破解小区配建车位、车库对外出售带来的业主停车紧张局面，新《条例》首先规定，“建设单位不得将车位、车库出售给业主以外的单位和个人。”同时考虑到，在业主暂时确无购买或者租赁车位车库需要的情况下，为避免停车资源浪费，维护建设单位的合法权益，新《条例》允许建设单位在“始终优先满足业主的需要”的条件下，可以临时出租给业主以外（指物业管理区域以外）的单位和个人。

那么，建设单位该如何做到“始终优先满足业主需要”呢？“我认为，建设单位在准备对外出租空余车位车库时，应先向全体业主发布拟对外出租车位车库的通告，在一定时限内业主未提出需求的，再对外出租并签订一年以内的租赁合同。在建设单位已经通告并签订租赁合同后，如业主有购买或者承租车位车库意向的，可以向建设单位提出购买或者租赁预约申请，不能要求建设单位终止已经生效的对外租赁合同。当对外租赁合同到期时，建设单位必须先出售或者租赁给预约业主，不得不顾业主需求而对外续签租赁合同。这可称为‘始终优先满足业主的需要’。”金厚桥说。

除此之外，两位讲课人还就物业管理区域的调整、排水系统的后续管养、物业保修金等业主关注的一些问题进行了解答。

来源：江北区住建局（区交通运输局）