出租方将物业交给承租方居住，但双方没有签订租赁合同，也没有收取过租金，一住就是十多年。由于历史原因，这种情况在政府事业单位和国有企业比较常见，笔者在为“僵尸”企业出清提供法律服务过程中就遇到了这种情况。

承租方认为，现在要求支付租金的话，最多只给最近三年的，更早之前的租金已经超过了诉讼时效，不受法律保护；出租方则认为，租赁期间的所有租金是一个整体，所有的租金的诉讼时效从合同解除或终止之日起才计算，没有超过诉讼时效。

以上问题实践争议较大，我们检索到了一个最高院的案例供大家参考。

本文参考案例：武汉市硚口区文化体育局与武汉市硚口区天翔商贸有限公司租赁合同纠纷

一

最高人民法院认为

本案租金债务是基于双方当事人于1997年8月20日签订的《六角亭体育场联合改建合同书》《六角亭体育场联合改建合同附件》和1999年4月19日签订的《六角亭体育场联合改建补充合同》产生的。租金发生之债权原因同一，因而具有整体性。虽然各期租金债务相互之间具有一定的独立性，但独立性不足以否定整体性，如果从各期租金履行期间届满之日起分别计算各期租金的诉讼时效，将会割裂全部租金的整体性。因此，本案租金的诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期间届满之日起算。【（2017）最高法民申4265号】

二

河北省高级人民法院认为

案涉合同的租金债务虽然具有分期履行的外在特征，但是属于“定期给付之债”，即在合同约定期限届满后，天翔公司欠付的租金数额均能予以明确。且根据合同约定，对于天翔公司逾期不能足额支付租金，以及超过三个月仍未足额支付的，均设定有相应的违约后果。硚口文体局在知晓承租人欠交租金，以及能够明确相应诉求内容的情况下，依然怠于向天翔公司主张相应租金及违约责任。现天翔公司提出诉讼时效的抗辩，但依据法律关于诉讼时效的相关规定，其已经丧失相应诉请的胜诉权。【（2016）鄂民终1599号】

三

武汉市中级人民法院认为

对于天翔公司认为硚口文体局的主张超过诉讼时效期间的答辩意见，因其向硚口文体局支付最后一期租金的时间为2014年12月11日，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十条的规定，追讨租金的诉讼时效期间为一年。故，硚口文体局追偿涉案债务的诉讼时效期间应为于2015年12月11日之前。本案中，硚口文体局提起民事诉讼的时间为2015年11月9日，显然未超过法定的诉讼时效期间。对于其认为硚口文体局仅应追偿提起诉讼之日起前一年度租金的观点，于法无据，不予支持。【（2015）鄂武汉中民商初字第00983号】

虽然最高院对该问题在个案中给出了评判，但该案例并不是最高院的指导性案例，各地法院不一定会参照判决。正所谓法律不会保护躺在权利上睡觉的人，因此，对于权利人，最保险的方法就是当自己的权益受到损害时，积极主张自己的权益，以免超过诉讼时效而不受法律保护。

· 广东广信君达律师事务所合伙人

· 第十一届广东省律师协会破产与清算法律专业委员会委员

· 英国南安普顿大学海商法硕士（LL.M）

· 西南政法大学法学学士