出租房物业费一般应由出租人来承担，但具体承担方需依据租赁合同的约定来确定。

一、默认情况下由出租人承担

在租赁合同中，如果没有明确约定物业费的承担方，根据一般的租赁惯例和法律原则，物业费应由出租人来承担。这是因为出租人是房屋的所有权人，享有房屋所带来的收益，同时也应承担相应的费用，包括物业费。

二、合同约定由承租人承担的情况

然而，如果出租人和承租人在租赁合同中明确约定了物业费由承租人承担，那么承租人就需要按照合同的约定向物业管理公司缴纳物业费。这种约定是双方自愿达成的，具有法律效力。

三、经过物业公司书面确认的特殊情况

在某些情况下，出租人和承租人可能约定由承租人向物业公司缴纳物业费，并遵守物业公司的相关管理规定。如果这种约定经过了物业公司的书面确认，那么出租人就将其与物业公司的债权债务转让给了承租人。此时，承租人应当向物业公司履行这部分权利义务，包括缴纳物业费和遵守相关规定。

四、法律依据

根据《合同法》的相关规定，租赁合同的内容可以包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。虽然物业费的具体承担方没有在《合同法》中明确规定，但双方可以通过合同约定来确定。因此，在签订租赁合同时，双方应明确物业费的承担方，以避免后续产生纠纷。